租金下降空置率上升高级写字楼默默记录公司的兴衰消亡

  不一样的公司，在撤离之后，往往会留下不同类型的家装设计风格。网络公司大多是开放式办公，几排桌椅并在一起；销售公司里最不可或缺的是各种黑板，黑板上有的还留着当年的销售计划；律师事务所的隔间往往很多，且位于风景最好的落地窗前；至于要彰显财力的投资公司，总裁办公室必须又大又深，见总裁一面还得走上10米。

  当新冠疫情在国内蔓延的时候，写字楼租赁市场正在溃败。写字楼通常是一家公司财务情况的晴雨表。6月份，周俊的公司从北京的国贸CBD搬到望京，租金不到原来的三分之一。在给员工的邮件里说是“战略调整”，但他知道，家在离国贸更近的双井，这样舍近求远的搬迁显然是无可奈何。2020年上半年里，像周俊一样，不少人的工作地点发生了改变。一些人无法习惯新生活，有个女生从有12部电梯的写字楼，搬到了只有4部电梯的写字楼，每天觉得找一部能挤进去的电梯就像找男朋友那么难。还有的人干脆就失去了办公室，被赶回家办公。省掉5平米的工位，公司每天能节约40块钱租赁费。整个租赁市场里，写字楼租赁市场规模通常要占到十分之一。疫情之中，这个比例正在下降。国际房地产顾问“五大行”之一戴德梁行的多个方面数据显示，2020年第一季度，北京的写字楼空置率为13.8%，比2019年底上升了2.3%，而相应的，租金（甲级写字楼）下降了8.4%。在写字楼中介们眼中，下降的幅度则更大，有的降幅甚至达到了一半。吴小军在国贸CBD做了5年中介，“写字楼价格已经跌到了10年前”，而他今年3月份一间写字楼也没租出去。

  北京五大核心商圈的甲级写字楼有关数据，空置率从2018年起逐年上升。图 / 新地产、戴德梁行研究部

  从原本的写字楼撤离，搬到更差的写字楼里，这不是什么令人愉快的回忆。周俊的公司之前在世纪财富中心，地下一层就是盒马，马路斜对面就是国贸三期，走路10分钟就能到国贸地铁站，如今搬到望京，出了望京南地铁站还要骑10分钟共享自行车，午餐换成了沙县小吃和煎饼果子。他今年40岁，是做线名员工，在疫情里找不到客户。两年前来到国贸时，他从窗外眺望着远处的中国尊，心想着总有一天要做一家能在那里办公的公司。如今的撤离却显得灰头土脸。找写字楼的事，他全部交给行政总监，“只要便宜，怎么都行”。“换了环境，有人离职怎么办？”人力总监知道了，有些担忧。“离就离吧，省得给补偿了。”周俊心里也不是滋味。公司危难时刻，有能力出走的往往都是有实力的员工，留下的可能是“混日子“”的，这一个道理，周俊也明白。但他也没办法。从2020年1月份到5月份，公司已连续5个月亏损，快支撑不下去了。过去行情好的时候，在世纪财富中心，每个月交8万块的写字楼租金，只占他公司营收的十分之一，如今已经快成了压倒骆驼的最后一根稻草。一般的公司搬家，用了几年的柜子、椅子、沙发就不带走了，他把能带走的一切都带走，包括一台加热功能坏掉的饮水机，恨不能把墙纸也撕下来，省得到了那边买新的还要花钱。写字楼是一个公司的面子和地标，非到万不得已，不会轻易改变。对一个企业来说，撤离就像是认输，通常都是公司发展的至暗时刻。一家曾在国内排名前十的培训机构，3年前在中关村租了个5层楼的写字楼，如今遭遇滑铁卢，退租了其中4层，现在最后一层现在也快租不起了。还有的公司干脆就像蒸发了一般，连夜从楼里消失了。比起企业成立时的热闹和张扬，撤退的时候往往显得低调、慌乱，最后只留下一个空壳。虽是被遗弃的空壳，但也各有特色。它们是上一任“主人”在此的最后印记。比如，在朝阳时尚大厦里，一间待租的580平米精装修办公室，门口的牌子还没有来得及摘下来——“XX岛屿交易中心”，可见走得匆忙。此公司以投资海岛为主业，去年年底还举办过盛大的招商宴会，如今半年过去，疫情让旅游业倒退，海外的投资更是停滞不前。遗留的办公室里，还能看到十几只来不及带走的用来砸的金蛋。也有的是一片废墟。比如在国贸的富尔大厦5层，一家叫作“借点钱”的互联网金融公司留下来的办公室，就像是刚刚经历了一场抢劫。文件夹、水杯、卫生纸、奖杯横七竖八堆在办公桌上，耳机线和可乐瓶缠绕在一起。总经理的桌子上，还放着一盒打开的月饼。只要稍微在网上查询，便会知道这是一家被多次曝光涉嫌违规放贷的公司。

  不一样的公司，在撤离之后，往往会留下不同类型的家装设计风格。网络公司大多是开放式办公，几排桌椅并在一起；销售公司里最不可或缺的是各种黑板，黑板上有的还留着当年的销售计划；律师事务所的隔间往往很多，且位于风景最好的落地窗前；至于要彰显财力的投资公司，总裁办公室必须又大又深，见总裁一面还得走上10米。这些经历过撤离的写字楼，如今像是化石堆，成为疫情席卷之下，商业残留的遗迹。

  公司跟人是一样的。“一个人，饭都吃不饱了，还会租那么好的房子吗？公司也是一样的。”杨光在上海开了家民宿勇于探索商业模式的公司，租的写字楼就在外滩边上。以前，他天天都会泡一杯枸杞绿茶，一边品茶，一边远眺黄浦江，那是繁忙的一天里，唯一能休息的时间。现在旅游业停滞，他把员工遣散，到期的写字楼也不租了。原来20多人的公司，现在只留3个客服，“仅剩的几个单子还得靠客服来维持”。其余的人力、财务、行政的活儿，他自己一个人全包了。疫情期间，他给客服涨了50%的工资，算上减少的人力开支和房租，此消彼长，比原来还节省了80%的成本。唯一有些失落的，是黄浦江看不见了，他租了个商住两用的三居室，外面是公司，留出来一间屋子自己睡觉。离开了在写字楼的忙碌生活并不全是坏事，他现在有更多的时间来健身了。对很多更换写字楼的公司来说，没钱，往往是直接原因。但为何会没钱，不同的商圈，遭受疫情的影响各不相同。跟“线下”相关的公司都受到严重打击。这一些企业包括线下教育培训机构、娱乐公司以及健身房，等等。这一些企业所在的写字楼分布在望京、海淀、丰台等地。疫情导致没有客户，没有客户，企业也就没有了现金流，就像人没有了血液，就死了。这类公司往往是从写字楼撤离最快的一批公司。比如在丰台的奇迹广场，一家原来占地1400平米的大型健身房突然就撤走了，地上的绿色塑料假草甚至都没顾得上清理。附近的商户都知道，这是一家跑路的健身房，时至今日，还有办了卡没法退的客户前来维权。

  ▲ 疫情期间，一些为吸引白领们而开在写字楼内的健身房，依然坚挺地存在着。图 / 视觉中国

  另一些受一定的影响的则是各类金融公司，这一些企业大都集中在国贸CBD、金融街这样的地区。2020年上半年，中介吴小军经手退租的金融类公司就有十多家，其中大部分都是网络金融公司，此外，还有基金公司、投资公司。在北京财富中心，一家投资公司留了一整面的照片墙在写字楼里，上面写着“成长”、“团队”、“稳健”、“梦想”等烫金词语。那个“梦”字，已经被抠掉了。见惯了太多公司的去留之后会发现，写字楼租赁市场，不过是经济链条的末端部分。上游遭受到的波动，不可避免地传递到末端。这与整个经济的冷暖息息相关。吴小军在写字楼租赁领域打拼了5年，练就了一套独特的本领，通过当年的经济情况，能够预测写字楼租赁市场的起伏。2011年到2015年，是北京GDP稳步上升、产业调整升级的几年。这也是北京的写字楼租金上涨最明显的几年。“这几年赶上两个节点，第一是网络公司大量创业，第二是网络金融公司加快速度进行发展。”吴小军说，“2011年，北京写字楼价格持续上涨了50%以上，到了2012年，又上涨了30%多，这样的涨势一直持续到了2015年。”创业不易，一个企业要活下去，办公场所的租赁成本是绕不开的一道坎。无论是曾经租金涨得太高，还是如今跌得太低，对有些公司来说不是什么好事。做大数据公司的孙哲正好赶上写字楼租金最高的时候入场，“当时租赁成本一度占到营收40%”，生存起来很勉强，如今租金虽然低了，但整个市场也不景气了，生存起来依然很勉强。就连中介吴小军自己也想好了退路。“我查了数据，今年第一季度，北京地区生产总值下降了6.6%，要是企业不行了，写字楼租赁肯定好不到哪去。”在街上找寻客户之余，他偷偷做起微商，帮老家的父亲卖橘子。

  从晚上的亮灯情况也能大概判断出一栋写字楼的具体租赁情况。图 / 视觉中国

  写字楼通常是一个公司发展的见证者，体现着行业的兴衰。有的行业衰败了，比如民间借贷公司、数字货币公司。它们在2015年前后疯狂占据着国内最高端的写字楼区域，一度哄抬了各大写字楼的租金。如今，潮水退去，裸泳的人自然无法继续承受租金。有的行业经过了时间的考验，依然朝阳。相对应的，它们所租的写字楼价格依然稳定，有些甚至还越租越好。比如，在“在线”、“移动互联网”的潮流中崛起的新公司们是这样，屹立在北京几栋最贵的写字楼里的世界500强公司们也是这样。特别是CBD核心区Z15地块上的“中国尊”。哪怕是业绩惨淡、已经几个月拿不到什么提成了，写字楼中介们在谈起这座北京第一高楼时，不约而同地都会把声音变大几分。“这可是北京地标性的写字楼，是‘超甲级写字楼’的顶点。”“哪怕是疫情里，中国尊的租金都不会降，因为可出租的楼层有限，想进的好公司也多。”……这样的言论，能从各种不同的写字楼中介口中听到。让他们自豪的，一种原因是中国尊的几大特质，“中国当代十大建筑”之一、北京新地标、防震烈度8度，首创超高跃层电梯……另一方面，也是因中国尊的租赁价格，哪怕是在疫情中，也始终稳定在每平米25到30元左右，是整个租赁市场中的一枚定海神针。

  “当你看到中国尊、金融街这样地方的一些写字楼租金依然保持稳健，你就会对中国的经济抱有信心。”在金融街工作的写字楼中介柳梅说。按照每平米20块钱的日租金，一个工位10平米来算，在金融街租一年，公司给每个员工支付的工位费每年就在7万元以上。也正因为如此，北京金融街的租金在整个世界排名第四，仅排在香港中环区、纽约中城区和伦敦西区之后。租金下降对大部分企业来说不是坏事。在国贸的世纪财富中心，一家基金公司在1年前以每平米13元租下写字楼。如今，写字楼的租金水平跌倒了每平米7块5，此公司就在同一栋大厦里换租，哪怕是支付了2个月租金的违约金，依然比以前的租金便宜。写字楼空置率上升，一些写字楼的业主也着急起来。比如，在广渠门的首东国际，开始把整个大楼的空置写字楼统一翻修，就连厕所也重新装修了一遍。租赁负责人也是无奈，“过去我们都是直接租毛坯，现在等于是赠送精装修了。因为考虑到疫情里一些公司装修不便，我们专门请了设计师来设计，户型都是时下办公室最为流行的风格。”租金下降也给一些跃跃欲试想改善办公环境的企业来提供了机会，既有像周俊这样从国贸撤退到望京的公司，也有从望京搬来国贸的公司，属于环境改善。比如一家AI公司到了国贸，想选个新办公地址，“最后挑花了眼，而且还便宜，现在简直是租写字楼的最佳日子”。对老板来说，写字楼是成本，是开支，是负担。而员工们普遍不会考虑这么多。对他们来说，写字楼的意义可能更贴近生活本身。写字楼是员工们生活工作的第二区所，是企业文化的载体，是联结人与人纽带的所在地。周俊终究是要习惯在望京的新写字楼。每天跟员工们一起吃沙县小吃，他突然觉得也没什么不好，起码又省钱了。这里尽管有些破，电梯有些旧，装修也有些简单，但他也觉得，这里也将会是他打一个翻身仗的起点。公司还没死，他撑了下来，一切还有希望。他最担心的事也没发生。哪怕是从甲级写字楼搬到了乙级，曾经陪他一起奋战的那几名骨干，还没有离去。（文中周俊、吴小军为化名）

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